В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции. В СССР в результате ликвидации или ограничения частной собственности на землю и недвижимое имущество исчезла база для функционирования ипотеки, был утрачен и ранее накопленный опыт. Более того, в учебниках и экономической литературе утверждалось, что ипотеки в СССР, где вся земля национализирована, нет, и не может быть никогда.

Однако под давлением реалий действительности ипотека в России в последние годы все же начала возрождаться на наиболее болезненном участке жизни российского общества - в жилищном строительстве.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций. Чтобы как-то выправить положение, неоднократно предпринимались попытки воплотить в жизнь различные федеральные целевые программы, направленные на решение жилищной проблемы в стране. Государство же будет и дальше перечислять свои взносы, погашая кредит. [33, 2].

Однако и по этой программе уже возникают некоторые вопросы. Например, такой: три квадратных метра в год - это тридцать за десять лет. За двадцать же лет (обычный срок службы) накапливается стоимость лишь шестидесяти метров - не самая большая двухкомнатная квартира в стандартном доме, что на наш взгляд является недостаточным на стандартную семью из четырех человек. Так же остается непонятным, как будет решаться квартирный вопрос тех, кто стал в ходе службы инвалидом, был уволен по болезни или оргштатным мероприятиям. Однако все же новые обязательства государством перед будущими военнослужащими взяты. Первые обладатели полученных по «военной» ипотеке квартир уже появились в 2008 году.

В целом можно сказать, что в России жилищная ипотека пока что не получила такого широкого распространения как например в США, Канаде, Великобритании, Германии и других странах. Причинами этого являются:

1. Соотношение рыночных цен на жильё и заработной платы представляет собой существенное значение, являющееся фактом невозможности «быстрой» покупки объекта строительства, предназначенного для проживания.

2. Достаточно высокий банковский процент является важным сдерживающим фактором для более-менее обеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет возрастает как минимум в полтора раза.

3. При нестабильном развитии экономики, инфляции и отличающимся непостоянством законодательстве имеет место защита интересов одних участников ипотечных отношений и ограничение других. [4, 79].

Необходимо сказать, что в последние годы ХХ века формирование системы ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации.

Лишь к началу 2002 года возникли отдельные позитивные тенденции и появились предпосылки для развития системы ипотечного кредитования. В их числе можно отметить следующие:

1) в 1999 году Правительством РФ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы;

2) заложен законодательный фундамент для развития механизма ипотеки.

Так уже действуют федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в РФ». В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. 17 ноября 2003 года закон подписал Президент, после чего он вступил в законную силу.

3) с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки, следовательно, в ближайшей перспективе требуется развитие вторичного рынка ипотечного кредитования; е чего он вступил в законную силу;[4, 69].