Приступая к анализу института ипотеки по современному российскому законодательству, необходимо прежде всего определить юридическую природу залогу и залоговых правоотношений. Под залогом в правовой науке понимается способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

Залогополучатель обретая предмет залога получает вместе с ним и ряд обязанностей, которые могут возникнуть у него в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником. Эти обязанности связанны с проведением публичных торгов, а следовательно и дополнительными издержками, денежными затратами и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона.

Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в его правовом характере. Поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор как бы доверяет должнику либо лицу, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его в качестве как вещно-правового, так и обязательственно-правового способа обеспечения исполнения обязательств.

До настоящего времени не решен вопрос о том, к какому из институтов вещного или обязательственного права можно отнести залог, данный вопрос носит дискуссионный характер.

Залог не следует относить к вещно-правовому институту, поскольку он при всем своем вещном характере продолжает оставаться способом обеспечения исполнения обязательств и «вещность» залога существует постольку, поскольку она в состоянии обеспечить исполнение основного обязательства. «Конструкция залога такова, что он порождает два вида отношений между залогодателем и залогодержателем и вещью, то есть с одной стороны, залог это способ обеспечивать обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи». [19]

Безусловно, это отношения между залогодателем и залогодержателем. Отношения залогодателя с залогодержателем можно охарактеризовать, как вторичные дополнительные (акцессорные) по отношению к основному (договору кредитования, займа и так далее). Эти отношения неразрывно связаны с основным обязательством и не могут существовать отдельно от них.

При прекращении основного обязательства прекращается и дополнительное (залоговое). В то же время, эти два обязательства нельзя рассматривать и как единое целое, так как это два самостоятельных обязательства, но залоговое как бы дополняет основное.

Кроме того, залогодатель и залогодержатель, при наступлении определенных условий (перезаклад или реализация заложенного имущества) могут вступать в отношения и с третьими лицами.

Таким образом, вторым видом будут отношения между должником и третьими лицами, потому что залогодателем по действующему законодательству могут быть не только должник, но и третье лицо, если согласится передать свое имущество в залог. В этом случае третье лицо отвечает перед кредитором своим имуществом. В тоже время, он имеет право регресса, в случае невыполнения должником своих обязательств по основному обязательству. Взаимоотношения между должником и третьими лицами должно быть урегулировано отдельным соглашением; если такого соглашения не было, то залогодатель не обладает права регресса в отношении должника.